En 2025, le fisc intensifie la lutte contre les logements vacants en France, surtout dans les zones tendues où la demande locative est forte. Si vous êtes propriétaire de logement vacant, il devient crucial de comprendre les risques liés à la taxe sur les logements vacants (TLV) et à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Le contrôle fiscal s’accentue, et des conséquences financières importantes peuvent survenir si les démarches ne sont pas respectées. Maîtriser le fonctionnement de ces taxes, leurs conditions d’application et les obligations déclaratives permet d’éviter les mauvaises surprises lors d’un contrôle ou d’une vérification fiscale.
Quelles différences entre la tlv et la thlv ?
Il existe une distinction claire entre la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Ces deux dispositifs visent à lutter contre la vacance prolongée de biens immobiliers, mais leur champ d’application diffère. Leur calcul repose principalement sur la valeur locative du logement concerné, un élément déterminant pour le montant dû.
Si vous possédez un logement non meublé inoccupé dans une zone urbaine classée “tendue”, l’exposition à ces deux taxes devient très probable. Bien connaître leurs spécificités aide à anticiper l’impact financier et à mieux se préparer face au fisc.
La tlv : que vise cette taxe sur les logements vacants ?
La taxe sur les logements vacants cible les logements non meublés inoccupés depuis plus d’un an situés dans certaines zones tendues. C’est la situation du bien au 1er janvier qui décide de l’application de la TLV pour l’année en cours.
L’objectif affiché est simple : inciter les propriétaires à remettre rapidement leurs logements vacants sur le marché locatif. Une fois le seuil d’un an dépassé sans justification valable, la taxe peut atteindre jusqu’à 34 % de la valeur locative, rendant l’inaction coûteuse dès la première année de vacance.
La thlv : qu’apporte-t-elle de différent ?
De son côté, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) concerne aussi les biens non meublés inoccupés, mais intervient après une période de deux ans de vacance. Elle s’applique généralement dans des communes hors strictes zones tendues, là où la TLV n’est pas en vigueur.
Le taux de la THLV peut grimper jusqu’à 60 % de la valeur locative selon la commune, ce qui alourdit considérablement la facture pour le propriétaire de logement vacant. Cette pression vise à accélérer la remise en location des biens inoccupés.
Quelles démarches pour échapper à une taxation automatique ?
Depuis 2023, chaque propriétaire doit déclarer l’occupation de ses biens sur impots.gouv.fr. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de vérifier si le logement remplit les critères d’exonération prévus par la loi.
Omettre cette formalité expose immédiatement à une taxation automatique, même si des raisons valables justifient la vacance. À noter que certaines situations complexes peuvent conduire à l’expulsion de seniors propriétaires comme cela a été rapporté dans des affaires récentes telles que la situation de personnes âgées expulsées malgré leur statut de propriétaire. L’absence de déclaration rend difficile toute contestation ultérieure et positionne d’office le propriétaire comme redevable auprès du fisc.
Comment faire sa déclaration d’occupation des biens ?
La démarche consiste à se connecter à son espace personnel, puis à indiquer précisément pour chaque logement le type d’occupation, la durée et l’identité des occupants éventuels. Les informations requises concernent notamment la date d’occupation, le statut du bien et la durée de vacance.
Une erreur ou un oubli dans cette déclaration peut déclencher une taxation automatique. De plus, il est important de savoir que des abattements fiscaux spécifiques existent dès l’atteinte d’un certain âge, comme ceux mentionnés pour les propriétaires de 65 à 75 ans dans le cadre de la taxe foncière et ses dispositifs d’abattement pour seniors. Le système ne tient pas compte des situations particulières si elles n’ont pas été signalées correctement et dans les temps.
Quelles sont les conséquences d’une absence de déclaration ?
Ne pas effectuer la déclaration d’occupation des biens peut entraîner une taxation rétroactive sur plusieurs années. Le paiement des taxes reste obligatoire même si une réclamation est déposée ensuite, et le fisc peut étendre ses contrôles à d’autres aspects comme la valeur locative ou la conformité administrative du logement.
Cette rigueur accentue l’importance d’être régulier dans toutes les démarches administratives liées à un logement vacant.
Existe-t-il des exonérations à la tlv ou à la thlv ?
Heureusement, certaines exonérations existent pour éviter la TLV ou la THLV malgré la vacance. Ces exceptions s’appliquent quand le propriétaire fait face à des circonstances indépendantes de sa volonté, à condition de pouvoir les justifier lors de la déclaration annuelle.
Les principales situations d’exonération sont :
- Occupation du logement plus de 90 jours consécutifs par an (par le propriétaire, un occupant gratuit ou un locataire)
- Mise en vente effective mais sans succès, avec preuves à l’appui (annonces, visites, démarches démontrables)
- Travaux lourds rendant le logement inhabitable temporairement (rénovation structurelle, réhabilitation majeure)
- Logement proposé à la location, sous réserve de justificatifs (contrats, mandats d’agence immobilière)
- Usage en résidence secondaire dans certains cas particuliers définis par la commune
Pour bénéficier de ces exonérations, il faut impérativement les mentionner dans la déclaration annuelle et fournir tous les justificatifs nécessaires. Cela réduit significativement le risque de contestation lors d’un contrôle fiscal.
Il est conseillé de conserver tous les documents utiles pendant plusieurs années afin de répondre rapidement à toute demande de l’administration.
Comment limiter l’impact de la valeur locative sur la taxe ?
Le montant final de la TLV ou de la THLV dépend directement de la valeur locative attribuée au logement vacant. Si cette estimation paraît trop élevée, le propriétaire peut demander sa révision auprès de l’administration fiscale.
Après des travaux ou un changement d’usage, il arrive que la valeur référencée ne reflète plus la réalité. Une mise à jour de la valeur locative peut alors permettre de réduire sensiblement le poids de la taxation annuelle.
Pourquoi le fisc renforce-t-il ces mesures dans les zones tendues ?
Face à la pénurie de logements disponibles, l’État utilise la TLV et la THLV comme leviers pour remettre sur le marché les logements non meublés inoccupés. L’objectif est clair : augmenter rapidement l’offre locative, surtout dans les grandes villes et métropoles dynamiques où la tension immobilière est la plus forte.
Ce dispositif fiscal incite fortement à agir, réduisant ainsi la spéculation et l’attente prolongée de revalorisation. Pour les propriétaires hésitants, il devient donc urgent de choisir entre relouer, vendre, ou justifier la vacance sous peine de voir le fisc appliquer une taxation maximale.
